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每经记者|陈荣浩 每经编辑|廖丹
近期，上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地块 ，将于5月28日正式开拍。
此次上海推出的地块 ，一改过往大面积地块集中供应的模式，“小而美 ”特质较为突出 ，尤其是虹口内环内两宗宅地 ，更是典型的核心区迷你小体量地块，两宗地块的体量均不足1公顷 。
《每日经济新闻》记者注意到 ，主推“小而美 ”宅地已经成为2026年各地土拍市场的重要趋势 。放眼全国 ，北京 、深圳、南京等核心城市土拍市场正悄然掀起一场变革，“小而美”宅地成为各大房企争抢的焦点。
今年4月29日的南京土拍总共出让14宗地块，唯一溢价成交的就是一宗“迷你宅地 ” ，面积仅8626平方米 。4月27日 ，深圳龙华区民治街道一宗面积约1.3万平方米的宅地，以溢价率40.18%成交 。
“这些重点城市改变了最近三年较为普遍的大规模地块供应模式 ，转而推出‘小而美’地块出让 ，贴合了当前企业新一轮投资拿地的实际需求。 ”5月9日下午，上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析称 。
记者注意到 ，2026年以来 ，土拍市场出现了一个明显变化：小体量宅地数量增多，溢价成交现象频现 。
上海第四批次的5宗地块中 ，瑞虹新城的hk306-08地块 ，地块占地面积仅0.71公顷；欧阳路的hk153-02地块面积更小，仅0.61公顷。
图片来源：上海土地市场网站
图片来源：上海土地市场网站
北京同样将供地重心聚焦城市核心区小体量地块。
4月21日 ，北京亦庄瀛海1401-1地块顺利成交 ，地块面积约2.59万平方米，吸引5家房企竞价，最终由中建智地以13.24亿元斩获 ，溢价率达8.7% 。4月末 ，北京丰台 、朝阳等区域推出的宅地体量均集中在1万至4万平方米区间，虽整体以底价或微溢价成交 ，但核心优质地块热度居高不下 ，市场表现亮眼 。
类似现象也在今年深圳土拍中上演。4月27日，龙华区民治街道一宗1.3万平方米宅地经过60轮激烈竞价 ，由天健地产以13.78亿元竞得 ，溢价率高达40.18% 。
南京“小而美”地块高溢价成交已成常态 。4月29日南京14宗集中出让地块中，仅江宁百家湖一宗8626平方米的迷你地块实现溢价 ，溢价率达27.75% ，其余地块均以底价成交。
江宁百家湖一宗迷你地块溢价成交 图片来源：南京市国有建设用地使用权公开出让网上交易系统
回望往年，南京珠江路 、鼓楼龙江等核心片区多宗4000至5000平方米迷你地块溢价率高达33%~43% ，热度居高不下 。
杭州市场同样延续高热态势 ，今年以来上城区城东新城宅地溢价率突破51%，西湖区、滨江区多宗中小体量宅地溢价率均超40%，远超行业平均水平 。其中 ，西湖区双桥单元XH020203-05地块（用地面积22891平方米）溢价率59.67%；滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块（用地面积38442平方米）溢价率46.83%。
严跃进分析 ，当前土地市场整体冷热不均，大体量地块去化承压 、市场信心偏弱 ，而核心区“小而美 ”地块凭借不可复制的区位优势和成熟配套 ，极易成为市场标杆 。地方政府通过精准投放小体量高热地块，对冲大地块市场低迷的现状 ，有效调节土地市场情绪 ，推动楼市 、地市稳步修复回暖 。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则认为，一二线核心城市涌现 “小而美 ” 宅地并非短期现象 ，而是长期趋势。核心源于三大驱动力：核心城区步入存量更新 ，大宗宅地稀缺；房企转向追求确定性收益，小地块总价可控、周转快、安全边际高；政策端坚持缩量提质 、优化供地结构 。
每经记者梳理发现 ，2026年 ，一二线核心城市迷你宅地的竞拍热潮持续升温，拿地房企呈现出清晰的梯队特征 。
其中，拿地的企业以央企 、地方国企为绝对主力 ，优质稳健民企精准补位 ，三类企业共同推高了核心城区小体量地块的市场热度。
资金实力雄厚的央企，是核心区小地块投资的中坚力量。其中招商蛇口布局动作频繁 ，不仅拿下去年深圳前海9423.79平方米的网红“地王”地块 ，今年又斩获杭州余杭良渚东单元一宗2.83万平方米宅地，地块溢价率高达43.33% 。
保利发展、华润置地则持续深耕北上广深一线城市 ，频频拿下北京 、上海核心地段的优质小地块 ，华润置地更是在今年4月30日（五一前夕）单日拿下北京两宗宅地 。
另一个拿地的主力军则是地方国企。
深圳本土国企天健地产以40.18%的高溢价率竞得龙华区民治街道热门宅地；南京本地国企积极参与城内多宗迷你地块竞拍 。
民营房企亦有入局，常州嘉宏以2.67亿元拿下南京江宁百家湖袖珍宅地 。
而房企之所以愿意以高溢价去拿“小而美”地块 ，一定程度上也与这类地块的“低门槛 、快周转、风险相对可控 ”直接相关。
以深圳龙华的红山新澍项目为例 ，今年4月底开盘，距离联发集团2025年6月19日拿地时间不足一年 ，拿地金额为12.12亿元 ，项目占地仅约1.09万平方米，共332套房源 。对比于市场上部分超级大盘动辄数千套房源 、几十亿元的拿地金额，无论资金还是去化压力 ，都相对可控 。
严跃进提到 ，核心城市小地块起拍门槛普遍较低，多数二线省会城市优质小地块起拍价2亿元左右 ，大幅降低房企参拍门槛 ，能够吸引更多市场主体参与，保障土地顺利出让。这种“小步快跑 ”的供地模式 ，能有效稳住区域土地市场热度 ，持续维系房企投资信心 。
“小而美地块将倒逼房企从规模扩张转向产品精细化深耕，更考验定位设计 、成本管控与品牌溢价能力 。同时市场将形成‘核心迷你高端社区+外围大型刚需社区’多元并存格局 ，而非绝对二元分割。”曹晶晶说道 。
易居研究院进一步分析 ，迷你宅地资金沉淀仅2亿元至3亿元，内部收益率远优于传统超级大盘 。这类地块地处核心城区 ，配套完善、竞品稀缺 ，区域改善需求稳固，去化基本无压力。同时项目体量小 、房源少，即便出现小幅亏损 ，也不会对房企整体盘面造成影响 ，投资容错率高，安全边际充足。
封面图片来源：每经媒资库
