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《关于持续推进城市更新行动的意见》发布已满一周年，近期召开的国常会对城市更新作出新部署。
专家认为，不同业态 、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道 ，形成财政引导、金融赋能 、社会资本参与的多元融资格局。大体量 、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等方式对接资本市场 ，中小体量项目可采用结构化融资 。
城市更新成色足
中国证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场 ，不仅成为城市更新“腾笼换鸟 ”的标杆 ，其背后的融资实践，更成为打通“更新—运营—资本 ”循环的典型样本 。
初夏时节 ，记者走进金隅智造工场 ，连通楼宇的橙色廊桥与绿树相映成趣，高挑高、高承重的产业空间为智能制造 、高端医疗器械 、量子科技等领域企业厚植了创新发展的土壤。学校、医院 、公租房等配套设施紧靠园区 ，攀岩馆 、球馆、慢跑道等运动场所步行可达 。
这个产城融合 、宜业宜居的园区 ，前身是天坛家具生产基地，如今已成为集聚近300家科创企业的硬科技产业高地 ，其中包含2家上市公司 、5家独角兽企业、89家国家高新技术企业 。
“园区在更新过程中保留近85%的高举架、高荷载产业空间 ，便利科创企业进行小试 、中试 、检验检测。”金隅集团相关负责人告诉记者，面对招商市场竞争激烈、环境复杂多变的形势，园区持续在招商管理 、运营服务等方面主动发力 ，不断提高园区竞争力与行业影响力 ，保障园区整体运营平稳有序 。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅 ”科创基金，重点关注园内产业机会 ，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现 ”的全链条创新体系 。
华夏金隅智造工场REIT的2026年一季报数据印证了项目的运营成效：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权一期项目 ，报告期末不动产项目出租率为91.72%，签约率为96.17%。项目公司实现营业收入2804.24万元 。
“城市更新对城市面貌带来积极影响 ，也激活了产业需求 。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者 ，科技创新是城市更新的微观功能，金隅智造工场的实践 ，正是REITs发挥作用 、推动城市更新与科技创新深度融合的生动体现。
城市更新的活力不仅体现在产业园区 ，更渗透到商圈升级中 。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市更新计划清单中2026年第一批项目之一，连廊已于今年5月全面贯通 。记者在现场看到 ，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城、华威商场 、君太百货的二层入口 ，实现“一站式 ”购物。
西单大悦城相关负责人说，廊桥全面贯通后，商场双首层三通道入口客流占比翻倍 ，达到近30%。商场早在2025年就提前布局“二楼即首层 ”策略 ，引入多个休闲 、户外品类的品牌首店 。
优化融资模式
城市更新不仅孕育了创新动能，还激活了金融活水 。华夏金隅智造工场REIT作为国内首单城市更新REIT ，上市已满一年 ，截至5月24日，较发行价上涨约35%。近期 ，全国首单“城市更新+科技创新”组合类REIT——创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT ，已进入交易所问询阶段，进一步丰富了城市更新融资产品的类型 。
REITs产品的吸引力持续增强 。证监会2025年底发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确 ，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品 ，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。
在此背景下，今年5月18日 ，证监会官网显示 ，易方达基金、华夏基金 、南方基金 、中金基金4家基金公司上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品 。
严跃进认为，REITs较好地盘活了存量资产，推动了城市更新项目的良性循环 ，为城市从粗放式增长迈向高质量发展提供有力的金融支撑 。从当前已上市及申报受理的城市更新类REITs来看 ，底层资产的运营主体暂时以地方国资机构为主，应积极挖掘民营企业的优质项目 ，探索国企与民企项目打包联合进行更新的模式 ，丰富项目来源，拓宽城市更新的内涵和参与主体。
构建可持续金融支持体系
城市更新是长期系统工程 ，构建可持续投融资模式至关重要 。
5月15日召开的国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五 ”规划》 。会议明确 ，要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系 ，构建可持续的城市更新模式。同日 ，住房城乡建设部提出深入开展2026年城市体检工作，并要求将城市体检和城市更新一体化推进 。
“城市更新规模不断扩大 ，需要体系化、可持续的金融支持 。 ”严跃进认为 ，不同业态 、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道，大体量 、长周期运营项目可依托REITs等方式对接资本市场，中小体量项目可采用结构化融资。
“城市高质量发展中包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目 ，如老旧小区改造、历史街区保护 、市政管网更新等。”武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松告诉记者 ，未来可探索创新专项债券的使用方式，例如允许将专项债券作为一定比例的项目资本金 ，更大程度地撬动社会资本 ，为公益性项目引入更灵活的融资渠道 。
严跃进认为，可以考虑发挥政府投资基金的作用 。“城市更新背后还蕴含着内需发展的动力 ，更新后的区域可通过吸引优质产业 ，实现转型。因此，地方政府可以考虑围绕科技创新 、消费升级、文化保护等领域 ，设立与产业导向相结合的政府投资基金 ，为城市更新提供更加多元 、长线的资金支持 。 ”他说 。
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